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「二房东」第一股上市:24个文创园年赚1.8亿,五年三闯IPO

发布时间:2021-11-18 16:48:06 阅读: 来源:冰枕厂家

2020年4月21日,上海锦和商业经营管理股份有限公司(下称「锦和商业」)正式在上交所挂牌,股票代码为SH.603682。除去发行费用等,锦和商业本次上市募资净额为6.85亿元,发行后市盈率22.28倍。

锦和商业专注文创园区运营,主营业务为产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理,于2007年起便进入该行业。2019 年,锦和商业实现营业收入 8.22亿元,同比增2.75%;归母净利润1.79亿元,同比增1.17%。

承租运营24个文创园

锦和商业以三种模式运营园区:承租运营模式、参股运营模式和委托运营模式。其中「承租运营模式」是绝对主导,占据其营收规模的96%以上邀请函h5模板免费

所谓「承租运营」触发,即以租赁方式取得既有建筑(群)经营权,将该建筑(群)整体进行重新市场定位和设计,将其打造为符合目标客户群办公和经营需求的园区tvcbook,最后通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入。

图:承租运营模式

通俗的说,就是把旧厂房或写字楼长租下来,进行改造后更新为文创园区,然后租给企业。这一模式的主要收入来源于租赁收入,本质上是「二房东」生意。

截至招股说明书签署日,以「越界」系列园区为主打,锦和商业共承租运营园区 24 个,可供出租运营的物业面积约53万平方米,参股运营项目2个,受托运营项目2个,业务区域涵盖上海、北京、南京、杭州、苏州等城市。

锦和商业在营项目包括:越界创意园、航天大厦、越界·田林坊、越界·锦绣工坊、越界·500视觉园、越界·智造局、越界·X2创意空间、越界·智汇园、越界·乐平方、越界·X2创意街区、越界·智慧谷、越界·世博园等等。

根据招股书披露,其物业出租方包括上海精密计量测试研究所、上海航天工业(集团)有限公司、上海华新电线电缆有限公司、上海航天控制技术研究所、上海邮政实业开发总公司等,锦和商业的承租期一般在15-20年,多数项目可以在承租当年或次年实现盈利。

锦和商业预计,2020年1-3月,公司归母净利润为3411.45万元至3770.55万元,同期变动幅度在-2.4%至7.87%间。

「二房东」上市开闸?

值得关注的是,历时近6年,两次被否,锦和商业的上市之路充满坎坷,而此次「闯关成功」可能也为其它二房东打开「希望之门」了。

锦和商业成立于2007年5月,2012年完成股改,自此踏上了IPO征程。据媒体梳理,从2014年起,锦和商业6次递交招股书,于2016年、2017年两次被否,期间遭平安创新资本等多名股东退出,此次属三闯发审。

回溯IPO之路,锦和商业上市的障碍包括土地使用合规性、关联交易以及经营模式的核心竞争力等,这也是众多「二房东」们面临的普遍问题。

首先是土地使用合规性。根据招股书,锦和商业承租运营的 24 个园区项目中,9个园区承租的建筑物所在土地为物业产权方以划拨方式取得,15 个园区(含部分园区的土地为物业产权方以划拨方式取得)承租的建筑物所在的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致。

其次是关联交易问题。越界创意园是公司收入贡献最大的单个项目,近4年间其占公司的营收占比达到20%-30%间,但越界创意园的物业出租方是锦和商业的关联方广电浦东,锦和商业是否存在依赖关联方的情形是关注重点。此外,运营商能否在租金以外拓展更多收入来源,真正体现运营价值也是被关注的焦点。

随着锦和商业的成功上市,这些障碍似乎被扫清了。

值得关注是,另外一家文创园区运营商、同位于上海的德必文化也披露了招股书,拟募集资金5.7亿元,申请创业板上市。信息显示,截至2019 年9 月30 日,德必文化承租运营园区共40个,受托运营园区共3个,参股运营园区共3个,主要布局在上海、北京、南京等地。