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RET睿意德高级董事贬值难阻房企海外融资步伐

发布时间:2021-01-21 16:09:24 阅读: 来源:冰枕厂家

RET睿意德高级董事:贬值难阻房企海外融资步伐

RET睿意德高级董事王玉珂日前在接受中国证券报记者专访时表示,受外资回流的影响,国内房屋等人民币计价资产可能会有所贬值。部分房企的海外融资成本也会有所提高,但由于成本较低,除非国内的金融政策有较大调整,否则人民币贬值不会影响到房企海外融资的步伐。  外资有回流冲动  中国证券报:万科等房企借道进入香港资本市场,意在谋求海外融资。与国内的融资渠道相比,海外融资的优势体现在哪些方面?  王玉珂:主要的优势在成本。对于资质相对较好的房地产企业来说,海外融资的平均成本在3%-5%的水平,个别企业的成本更低,甚至达到2%。相比之下,从国内银行获得贷款,成本通常要在基准贷款利率上有一定上浮,成本明显高出海外融资。如果通过比较流行的信托方式获得贷款,最低成本也要12%。打个比方,为什么很多港资企业敢于囤地多年而不开发?主要原因就是它的资金成本低。  中国证券报:外资主要是以什么形式进入国内楼市?其更青睐哪些物业类型?对区域有何选择?  王玉珂:外资投入国内楼市主要分两类。一是开发类,以房地产开发资金的形式进入。就像早期进入的新昌、凯德,以及一些港资开发商,如恒隆、新鸿基等等。二是基金类,以房地产基金的形式进入国内,如华平、摩根斯坦利等股权投资基金。  从物业类型上看,外资更加青睐商业地产项目,尤其是具有保值功能的核心地段商业。从区域选择上看,主要集中在一线城市和东部省会城市,成都、重庆等西部城市也有外资的身影。  中国证券报:当前外资在国内楼市的规模比较大,如果人民币持续贬值,会不会造成资金的回流?  王玉珂:若人民币持续贬值,外资对国内楼市的兴趣肯定会减弱,资本倾向于回流。整体而言,会造成人民币资产的贬值,包括房地产、股市。  从房企海外融资的角度来说,人民币贬值会造成融资成本提高、融资难度加大。但海外融资的比例是否减少,主要还将取决于国内的金融政策。如果国内融资的难度大,房企仍然会倾向于海外融资,毕竟成本仍然相对较低。  今年房价涨幅趋缓  中国证券报:亚太、欧洲和美国楼市目前正处在什么阶段?很多国内企业在海外投资,人民币贬值会不会对房企“出海”带来影响?  王玉珂:亚太受美国QE退出的影响,房地产市场处于下滑阶段;欧洲一直低迷;美国房地产市场则从金融危机中逐渐复苏。人民币贬值会刺激海外资金回流,会对这些市场注入比较多的资本,有助于其复苏。  值得注意的是,房地产企业开发海外项目,主要目标客群就是国内人群。而人民币的贬值,还会导致国内人民币资产外流,如通过购房等形式向海外流出。因此对房地产企业“出海”,反而能起到一定的促进作用。  中国证券报:对今年国内楼市走向怎么看?  王玉珂:今年国内房地产市场基本维持平稳,不会有太大的波动。因为从政策上来看,不会再有比较大的调整。即使有一些税费政策的微调,也属于非行政手段,有助于市场的健康发展。但重要的一点是,分类调控的思路可能会越来越明确。对于京沪等热点城市,行政手段还会存在一段时间;而一些供应量充足、空置率高、房价偏低的三四线城市,更多受市场自发调整的影响,市场会有些波动,但并不会影响全局。总体而言,今年国内房价的整体涨幅会趋缓。  中国证券报:最近一些区域房地产市场出现楼盘降价现象,个别房地产企业也出现债务违约现象。这种情况会不会扩大化?  王玉珂:对于三四线城市来说,市场出现波动,乃至个别企业出现债务违约,都是很正常的现象。因为这属于市场自我调整的一部分。当一个行业处于全面繁荣、任何一个企业都能在其中赚钱时,市场反而是不正常的。就像手机行业,即使诺基亚不行了,也不意味着这个行业的衰落。

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