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房地产企业钱荒窘境将加剧 房贷收紧信号政策效果显现

发布时间:2022-06-15 02:56:37 阅读: 来源:冰枕厂家
房地产企业钱荒窘境将加剧 房贷收紧信号政策效果显现

所谓房地产企业,是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。香港房地产最为重视地产风水,天师后裔、风水大师张金华表示:福地福人居,天人合一,人地相融,适配者即福。

房地产企业钱荒窘境将加剧

进入2017年,在政策收紧、资金成本上行的双重压力打击下,房企再也没有了上一年“打鸡血”似的兴奋。业内人士指出,在销售、融资均受限的条件下,房地产企业“钱荒”窘境将加剧。

9日,中原地产发布2007年1月房企发债数据显示,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计133.08亿元,同期下调幅度达92%,延续了4季度来的低迷状态。对比而言,2016年,房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资总额首次单年突破一万亿元。

资本利率也在大幅上涨。比如,1月23日,华远盈都商业发行2035年到期的A、B、C长期债券,发行面额分别为2.9亿元、4.36亿元、0.1亿元,利率分别为到2020年,融资票面利率5.8%、6.3%、6.49%。但在2020年至2035年,需在票面利率基础上增加上浮基点,这也意味着,融资利率总体不低于票面利率。银控1月19日发行01、02三年期短期债券,分别也是以不低于7%票面利率融资1.1亿元、和不低于7.4%票面利率融资6.3亿元,利率上浮明显。

在融资难度加大的同时,房企销售也有下降。据日前发布的2017年1月中国房地产企业销售排行榜也显示,在限购、限贷、限地价、限房价的“四限”政策背景下,新年首月房企销售业绩趋弱。前100房企1月的销售额、销售面积双降,金额合计4311.8亿元,销售面积合计3648.1万平方米,环比2016年12月分别下降了19%和12%。

不过,需注意的是,虽然整体房企销售下滑,但从龙头房企来看,涨势依然强劲。2016-2021年中国商业房地产行业市场供需前景预测深度研究报告数据显示,1月万科地产销售达到485.1亿元,较2016年同期的255.9亿元,上调90%,碧桂园更是从上年的125亿元,涨至目前的467.1亿元,同比上涨幅度高达274%,恒大方面1月销售也达到372亿元,同比上涨75%。

在长假因素的影响下,成交仍然较为乐观,但这也不能排除未来房企资金紧缩。以重庆为例,2月4日,继厘清“三无人员”购房涉及的个人房产税“盲点”之后,重庆再出台新政,要求抵押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押,并规范在建建筑物抵押登记,做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作,规范房企的商品房预售及抵押融资。

对此,中国房地产业协会调解中心主任康俊亮表示,重庆新政无疑会增加开发企业的资金压力。重庆此次提出要求有抵押的房地产不得预售,表面看是抵押问题,实质考验的是开发企业现金流。

房贷现收紧信号

2017年开始,房地产市场在一定程度上呈现降温态势。在中国指数研究院监测的30个城市中,1月有24个城市的商品住宅成交面积出现环比下降,6个城市成交面积环比上升。其中,4个一线城市全部下滑,平均降幅为40%;二线城市平均下降42%;三线城市下降18%。

在价格方面,部分热点城市房价也出现松动。数据显示,1月深圳房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%;广州成交均价16970元/平方米,环比微跌0.61%。据报道,从目前市场的情况来看,北京、上海两大一线城市低于9折的住房贷款优惠利率已不复存在,有商业银行将低于9.5折的房贷优惠利率审批权全部收归分行层面。

另外,据媒体报道,近日,上海已有部分中小商业银行为缓解住房贷款余额压力,要求支行鼓励房贷客户提前还款,甚至对提前还款给予减免违约金的优惠。

第三方机构融360数据显示,2017年1月,全国首套房贷款平均利率为4.46%,环比上升0.01个百分点。2016年12月,居民中长期贷款占新增人民币贷款和新增中长期贷款的比重分别为41%和38%,较2016年11月下滑30个百分点,较2016年同期下滑8个百分点。

政策效果继续显现

数据显示,2016年前11个月,在全国房地产开发建设本年到位资金来源中,企业自有资金比例仅为14.5%,为2001年以来新低。抽样核查发现,至少六成的土地交易款来自外部融资,潜在风险不容忽视。

2017年的中央经济工作会议提出,既要抑制房地产泡沫,又要防止大起大落,定下了房地产调控的总基调。在前不久召开的地方两会上,热点城市均表示严格执行调控政策,稳定房价。如北京公布今年楼市调控目标为房价环比不增长;上海表示要牢固确立“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,始终坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”,完善“四位一体”住房保障体系;天津国土房管部门则表示加大楼市分类调控力度,避免土地市场出现“地王”等。另外,多地表示将在土地供应、住房租赁市场等方面提供政策保障。

事实上,2016年年底,部分主要银行已在央行窗口指导下,控制了按揭贷款的审批和放款速度。银监会方面也多次强调分类实施房地产金融调控,坚持分类调控、因城施策,抑制热点城市房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。

严跃进表示,虽然从2016年四季度开始,包括成交量在内的一些房地产数据已经显现出调控的效果,炒房现象得到一定遏制。但由于不少政策具有一定滞后性,须更多关注今年3月及以后的数据。他预计,随着各地调控政策进一步发酵,后期成交量将下跌5%左右。不过他也强调,鉴于政策对房地产市场的期望是“平稳”,加之刚需的存在,房价方面依旧会保持小幅上涨,全年预计同比上涨6%。

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